주택담보대출(주담대) 금리가 연 8%에 가까워지면서 대출자들의 이자 부담에 대한 우려가 커지고 있습니다.
2026년 7월 기준 5대 시중은행의 고정형 주담대 금리는 연 4.77~7.49% 수준까지 올라왔습니다. 특히 주담대 금리 상단은 기준금리가 연 3.5%였던 2023년 초보다도 높은 수준입니다.
여기에 시장금리 상승과 가계대출 관리 등이 이어지면서 주담대 금리가 추가로 오를 가능성이 거론되고 있습니다. 다만 기준금리가 실제로 연 3.5%까지 오른다는 것은 현재 확정된 사실이 아니라 가정에 따른 전망이라는 점은 구분할 필요가 있습니다.
그렇다면 만약 주담대 금리가 연 8%까지 올라갈 경우 실제 대출자의 부담은 얼마나 커질까요?
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주담대 8%, 3억 빌리면 월 상환액은 220만 원
가장 쉽게 체감할 수 있는 것이 월 상환액입니다.
3억 원을 30년 만기, 원리금균등 방식으로 대출받는다고 가정하면 연 4% 금리에서는 월 상환액이 약 143만 원입니다.
그런데 금리가 연 8%로 올라가면 월 상환액은 약 220만 원으로 증가합니다.
금리가 4%포인트 상승하면서 매달 내야 하는 돈이 약 77만 원 늘어나는 것입니다. 1년으로 계산하면 연간 부담 증가액은 약 924만 원에 달합니다.
대출 규모가 6억 원이라면 부담은 더욱 커집니다. 연 8%를 단순 적용할 경우 6억 원의 첫 달 이자만 약 400만 원입니다. 30년 원리금균등 상환으로 계산하면 월 상환액은 약 440만 원 수준입니다.
즉, 주담대 금리가 8%에 도달하면 대출 규모가 큰 차주일수록 금리 상승을 가계의 고정지출 증가로 직접 체감하게 됩니다.
5년 전 3%로 빌린 사람도 안심하기 어렵다
더 부담스러운 것은 과거 저금리로 대출받은 차주입니다.
예를 들어 2021년 연 3% 금리로 3억 원을 30년 만기 원리금균등 방식으로 대출받았다면 당시 월 상환액은 약 126만 원입니다.
5년 동안 정상적으로 원금을 갚았다면 남은 원금은 약 2억 6,700만 원입니다.
그런데 금리 재산정 시점에 연 8%가 적용되고 남은 기간이 25년이라고 가정하면 월 상환액은 약 206만 원으로 올라갑니다.
원금은 3억 원에서 약 2억 6,700만 원으로 줄었는데도 월 상환액은 기존 약 126만 원에서 약 80만 원 가까이 증가하는 셈입니다.
따라서 금리 상승기에는 단순히 현재 대출 잔액만 보는 것이 아니라 금리 재산정 시점과 적용 금리, 남은 만기, 월 상환액을 함께 확인해야 합니다.
영끌 차주에게는 '금리 몇 %'보다 월 부담 증가가 문제
이 때문에 금리 상승의 충격은 대출 비중이 높은 이른바 '영끌족'에게 상대적으로 크게 나타날 수 있습니다.
예전에는 낮은 금리로 감당할 수 있었던 대출이라도 금리가 크게 오르면 매달 빠져나가는 원리금이 수십만 원에서 수백만 원까지 늘어날 수 있기 때문입니다.
특히 소득에 비해 대출 원리금 비중이 높은 차주는 금리 상승을 버티기 어려워질 수 있고, 경우에 따라 주택을 처분하려는 수요가 늘어날 가능성도 있습니다.
결국 주담대 금리 상승의 핵심은 주택 가격보다 차주가 매달 감당해야 하는 현금흐름이 얼마나 악화되느냐에 있습니다.
금리 8%가 집값 급락으로 바로 이어질까
주담대 금리가 8%까지 올라간다고 해서 집값이 곧바로 급락한다고 단정하기는 어렵습니다.
금리 상승은 대출 부담을 높여 매수심리를 위축시키고 거래량을 줄이는 요인이지만, 서울과 수도권에서는 공급 여건과 대기 수요 같은 다른 변수도 함께 작용하기 때문입니다.
따라서 현재 상황에서 예상할 수 있는 직접적인 영향은 전국적인 집값 급락보다는 매수자의 자금 부담 증가 ⇀ 거래 위축 ⇀ 일부 급매물 증가에 가깝습니다.
결국 앞으로 주담대 금리가 연 8%에 접근한다면 가장 먼저 확인해야 할 것은 집값 전망이 아니라 내 대출의 금리와 잔여 원금, 금리 재산정 시점, 그리고 금리 상승 후 월 상환액입니다.
특히 3억 원 대출만 놓고 봐도 금리가 연 4%에서 8%로 상승하면 월 상환액이 약 143만 원에서 220만 원으로 77만 원 증가합니다.
금리 숫자 몇 %포인트의 변화가 실제 가계에서는 매달 수십만 원, 연간 수백만 원의 부담 차이로 나타날 수 있다는 점을 봐야 합니다.