임차인과 임대인, 세부 특약으로 안전하게 전월세 계약하기!

전월세 임대차 계약, 꼼꼼하게 준비하세요! 임차인과 임대인을 위한 맞춤형 특약사항 총정리. 보증금, 계약 해지, 하자 보수 등 다양한 상황에 대비하고 안전한 거래를 만들 수 있도록 도와드릴게요.

임차인과 임대인, 세부 특약사항으로 안전하게 전월세 계약하기!

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앞서 전월세 계약 시 주의해야 할 특약에 대해서 소개했는데, 이번에는 좀 더 세밀하게 알려드리겠습니다. 임차인과 임대인 모두의 권익을 위해서 세부적인 특약사항을 꼼꼼히 검토하는 것이 중요합니다. 

보증금 보호, 계약 기간 중 임대인 변경, 원상복구 범위 등 다양한 상황에 대비한 특약사항을 통해 예상치 못한 분쟁을 예방하고, 안전하고 만족스러운 계약을 이끌어낼 수 있습니다.

임차인을 위한 안전장치 

전세나 월세 계약에서 가장 중요한 것은 바로 '보증금'입니다. 임차인의 입장에서는 내 소중한 보증금을 안전하게 지키고, 예상치 못한 손해를 예방하기 위해 다음과 같은 세부 특약사항들을 고려해야 합니다.

• 임대인의 소유권 이전 등기 금지
  • 전세보증보험 가입을 앞두고 있다면, 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일까지 소유권 이전 등기를 하지 않도록 특약을 넣는 것이 좋습니다.
  • 갑작스러운 소유권 변경은 보증보험 심사를 지연시켜 예상치 못한 문제를 야기할 수 있기 때문입니다.
• 임대인의 매매계약 체결 시 임차인에게 고지 의무
  • 계약 기간 중 임대인이 해당 주택을 매도할 경우, 반드시 임차인에게 사전에 알리도록 특약을 명시해야 합니다.
  • 임대인이 변경되면 보증금 반환의 주체가 달라질 수 있으며, 새로운 임대인의 경제 상황에 따라 보증금 반환이 어려워질 수도 있기 때문입니다.
  • 이때, 임차인은 새로운 임대인과의 계약 승계를 거부하고 기존 임대인에게 보증금 반환을 요구할 권리 가 있습니다.
• 계약 기간 중 임대인 변경 시 보증금 반환 주체 명확히
  • 만약 계약 기간 중 임대인이 변경될 경우를 대비하여 기존 임대인과 새로운 임대인 중 누가 보증금 반환 책임을 지는지 명확하게 특약으로 정해야 합니다.
  • 이는 보증금 반환 문제 발생 시 책임 소재를 분명히 하고 불필요한 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.

• 원상복구 범위
  • 계약 만료 시 원상복구 의무 범위를 명확히 하는 것이 좋습니다.
  • 임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손은 임차인이 원상복구 해야 하지만, 시간의 흐름에 따른 자연적인 마모나 노후 는 임대인이 부담하는 것이 일반적입니다.
  • 수리비 부담 주체를 명확히 하여 불필요한 분쟁을 예방해야 합니다.
• 입주 전 하자 수리
  • 입주 전 발견된 하자에 대한 수리 책임은 원칙적으로 임대인에게 있습니다.
  • 어떤 하자를 어느 범위까지 수리할 것인지 , 만약 수리가 불가능할 경우 계약 해지 여부 등을 특약사항에 명시하여 입주 전후 발생할 수 있는 문제에 대비하는 것이 좋습니다.
• 공과금 및 관리비 정산
  • 입주 전까지 발생한 공과금과 관리비는 임대인이 부담 하는 것을 원칙으로 하며, 미납된 관리비가 있는 경우 임대인이 처리하도록 특약에 명시하는 것이 좋습니다.
  • 임차인은 자신이 사용한 기간에 대한 관리비만 부담하도록 하여 불필요한 금전적 손실을 예방해야 합니다.
• 반려동물
  • 반려동물 동반 입주를 원하는 경우, 임대인의 동의를 얻어 특약사항에 명시 해야 합니다.
  • 반려동물 동반 가능 여부, 품종 및 마릿수 제한, 소음 등으로 인한 문제 발생 시 책임 소재 등을 명확히 하여 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방해야 합니다.
• 계약 만료 시 보증금 반환
  • 임대인은 계약 만료 시 임차인의 의사와 관계없이 보증금을 즉시 반환 해야 합니다.
  • 새로운 임차인을 구하는 것과 관계없이 , 계약 만료일에 보증금을 반환받을 수 있도록 특약사항에 명확히 하여 보증금 반환 지연으로 인한 피해를 예방해야 합니다.

임대인을 위한 안전장치

임차인의 보증금을 보호하는 것만큼이나 임대인의 재산권을 보호 하는 것 또한 중요합니다. 임대인은 내 집을 안전하게 관리하고, 불필요한 손실을 예방하기 위해 다음과 같은 세부 특약사항들을 고려해야 합니다.

• 계약 만기 전 중도 퇴거 시 새 임차인의 중개 보수 부담
  • 임차인이 계약 기간 만료 전에 중도 퇴거할 경우, 새로운 임차인을 구하는 데 드는 중개 보수를 임차인이 부담하도록 특약에 명시할 수 있습니다.
• 월세 연체
  • 월세 연체 시 발생하는 연체료 와 연체가 지속될 경우 계약 해지 사유 등을 명확히 하여 임대료 연체로 인한 손실을 최소화해야 합니다.
  • 연체료율과 납부 기한 등 구체적인 내용을 특약사항에 명시하는 것이 좋습니다.
• 임차인의 구조 변경 및 전대, 임차권 양도 금지
  • 임대인의 동의 없는 구조 변경이나 전대, 임차권 양도를 금지 하는 특약을 통해 임대 목적물의 가치를 유지하고, 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.
• 계약 만료 시 집 개방 협조
  • 계약 만료 전 일정 기간 동안 새로운 임차인을 위해 집을 보여줄 수 있도록 임차인의 협조를 구하는 특약을 넣을 수 있습니다.
  • 이는 임대인의 원활한 임대 계약 진행을 돕고 공실 기간을 줄이는 데 도움 이 될 수 있습니다.

전세/월세 계약은 단순히 집을 빌려주고 빌리는 것을 넘어, 서로의 소중한 재산을 보호하고 존중하는 마음 이 바탕이 되어야 합니다. 임차인과 임대인 모두 자신의 권리를 명확히 이해 하고, 위와 같은 세부 특약사항들을 통해 예상치 못한 분쟁을 예방하여 안전하고 만족스러운 계약을 이끌어낼 수 있기를 바랍니다.