전세나 월세 계약 시 특약사항을 꼼꼼히 확인하여 보증금 반환, 임대료 문제, 시설물 하자 등 분쟁을 예방하세요. 등기부등본 확인, 전세자금 대출, 전세보증금 반환보증보험, 임대인의 세금 체납 여부를 점검하는 것이 중요합니다. 안전하고 만족스러운 계약을 위해 필수적인 특약사항을 소개할게요.

전월세 계약 시 필수 특약사항

전세 월세 계약, 특약사항이 중요한 이유

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전세나 월세 계약은 단순히 집을 빌리는 행위를 넘어, 적지 않은 금액의 보증금을 담보로 거래하는 중요한 약속입니다. 하지만 계약 당시의 꼼꼼함이 부족했던 탓에 보증금 반환, 임대료 문제, 시설물 하자 등 예상치 못한 분쟁에 휘말리는 경우가 적지 않습니다.

예를 들어,

계약 만료 시 임대인이 정당한 사유 없이 보증금 반환을 거부하거나,
주변 시세를 무시한 과도한 임대료 인상을 요구하는 경우,
임대인의 부주의로 발생한 누수나 고장 등의 책임 소재를 두고 갈등을 겪을 수 있습니다.

이러한 문제들은 단순히 임대인과 임차인 간의 구두 합의만으로 해결하기 어려울 뿐만 아니라, 법적 분쟁으로 이어질 경우 시간적, 금전적 손해로 이어질 수 있습니다.

바로 이 지점에서 '특약사항'의 중요성 이 부각됩니다. 특약사항은 임대인과 임차인 간의 구체적인 합의 내용을 명시 함으로써 분쟁 발생 시 명확한 기준을 제시하고 불필요한 오해와 갈등을 예방하는 역할을 합니다.

내 소중한 재산을 보호하고, 안전하고 만족스러운 전세/월세 생활을 위해 계약 전 꼼꼼한 특약사항 점검은 필수라는 점을 기억하시길 바랍니다.

놓치면 후회하는 핵심 특약사항

전세/월세 계약은 단순히 집을 빌리는 것을 넘어 목돈이 오가는 중요한 계약 입니다. 특히 전세 계약은 큰 금액의 보증금 이 걸려 있기 때문에 예상치 못한 위험에 대비하는 것이 무엇보다 중요합니다.

이때 '특약사항'은 임대인과 임차인 사이에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하고, 서로의 권리를 보호하는 중요한 역할 을 합니다.

특히 다음과 같은 핵심 특약사항들은 놓치지 않고 꼼꼼하게 확인 해야 안전한 전세/월세 계약 을 할 수 있습니다.

1. 등기부등본

등기부등본은 해당 부동산의 권리 관계를 한눈에 보여주는 중요한 문서입니다. 마치 치과진료 기록처럼, 등기부등본을 통해 해당 주택의 과거와 현재 상태를 정확하게 파악할 수 있습니다.

잔금 지급 전후 등기부등본 재확인
- 계약 당시에는 문제가 없었더라도, 잔금 지급 전후에 임대인의 재정 상황이나 부동산 권리 관계에 변동이 생길 수 있습니다.
- 따라서 잔금 지급 직전까지 등기부등본을 재확인하여 근저당 설정 여부, 소유권 변동 등을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
계약 당시의 권리관계 유지 의무
- 잔금 지급 전에 임대인이 새로운 근저당을 설정하거나 다른 사람에게 집을 팔아 버리는 경우, 임차인은 보증금을 안전하게 보호받기 어려워질 수 있습니다.
- 따라서 계약 당시의 등기부등본 상태가 잔금 지급일까지 유지되어야 한다는 것을 특약사항에 명시해야 합니다.
잔금 지급 전 근저당 설정 금지 및 말소 의무 명시
- 만약 계약 당시 해당 부동산에 근저당이 설정 되어 있는 경우, 잔금 지급 전에 반드시 말소되어야 합니다. 근저당 설정은 임차인의 대항력 확보에 치명적인 약점이 될 수 있기 때문에, 특약사항을 통해 임대인에게 근저당 말소의무를 부여하고 이를 반드시 확인해야 합니다.

2. 전세자금 대출

전세자금 대출은 목돈 마련이 어려운 임차인들에게 필수적인 제도지만, 여러 가지 이유로 대출이 거부될 수 있다는 점을 염두에 두고 차선책을 대비해 두어야 합니다.

대출 불가 시 계약 무효 및 계약금 반환 명시
- 임차인의 신용 문제가 아닌, 임대인이나 주택 자체의 문제로 전세자금 대출이 불가능하게 되는 경우, 임차인은 계약금을 돌려받지 못하는 억울한 상황에 처할 수 있습니다.
- 특약사항에 대출 불가 시 계약을 무효화하고 계약금을 즉시 반환한다는 조항을 명시함으로써 이러한 위험을 사전에 예방 할 수 있습니다.
대출 지연 시 책임 소재 명확히
- 전세자금 대출은 금융기관의 심사 절차를 거쳐야 하기 때문에 승인이 지연되는 경우가 발생할 수 있습니다.
- 이로 인해 입주가 늦어지거나 계약이 파기되는 경우, 그 책임 소재를 명확하게 하는 특약사항을 마련해 두는 것이 좋습니다.

3. 전세보증금 반환보증보험

최근 전세 사기, 깡통 전세 등 보증금 미반환 사례가 증가 하면서 전세보증금 반환보증보험의 중요성이 더욱 커지고 있습니다. 임차인은 특약사항을 통해 임대인의 적극적인 협조를 요구하고, 보증금을 안전하게 보호받을 수 있도록 해야 합니다.

임대인의 가입 협조 의무 명시
- 전세보증금 반환보증보험 가입은 임차인의 권리 이지만, 임대인의 협조 없이는 진행이 어려울 수 있습니다. 따라서 임대인이 보증보험 가입에 적극적으로 협조해야 한다는 내용을 특약사항에 명시하는 것이 좋습니다.
가입 불가 시 계약 무효 및 보증금 반환 명시
- 임대인이나 주택에 문제가 있어 보증보험 가입이 거부되는 경우, 임차인은 보증금을 보호받을 수 없습니다.
- 특약사항에 가입 불가 시 계약을 무효화하고 보증금을 즉시 반환한다는 조항을 넣어 스스로의 권리를 보호해야 합니다.
주택임대사업자의 보증보험 가입 의무 강조
- 주택임대사업자는 일정 금액 이상의 보증금에 대해 전세보증보험 가입이 의무화 되어 있습니다.
- 특약사항을 통해 임대인이 해당 의무를 준수하도록 명시하고, 보증보험 가입 여부를 반드시 확인 해야 합니다.

4. 임대인의 세금 체납

임대인의 세금 체납은 임차인에게 예상치 못한 피해를 줄 수 있습니다. 임대인이 세금을 체납한 상태에서 경매 등의 상황이 발생하면, 임차인의 보증금보다 세금이 우선 변제되기 때문입니다.

계약 후 세금 체납 발견 시 계약 해지 및 보증금 반환
- 특약사항에 계약 후 임대인의 세금 체납 사실이 발견될 경우, 계약을 해지하고 보증금을 즉시 반환한다는 조항을 명시해야 합니다.
임대인의 세금 완납 증명서 제출 의무 명시
- 계약 전에 임대인에게 세금 완납 증명서를 요구 하여 체납 여부를 미리 확인하는 것이 좋습니다. 특약사항을 통해 임대인이 해당 증명서를 제출하도록 명시하면 더욱 확실하게 세금 문제를 예방할 수 있습니다.

전세/월세 계약, 특히 전세 계약은 내 재산을 담보로 하는 중요한 거래 이므로 '설마'하는 마음으로 대충 넘어가서는 안 됩니다. 위에서 언급한 핵심 특약사항들을 꼼꼼하게 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받아 안전하고 확실한 계약을 체결하시기 바랍니다!