부동산 거래 시 반드시 알아야 할 자금 조달 계획작성방법에 알려드리겠습니다. 서울 및 수도권 주택 매수, 법인 주택 매수 등 자금 조달 계획서 제출 대상, 작성 방법, 유의사항까지!

주택 구매 자금 조달 계획서 작성 가이드

핵심개요

항목	내용
자금 조달 계획서란?	주택 구입 자금의 출처를 명확히 밝히는 서류로, 투명한 부동산 거래를 위한 필수 서류입니다.
제출 대상	서울 및 수도권 주택 매수, 강남 3구, 용산구 모든 주택 거래, 비규제 지역 6억 원 초과 주택, 법인 주택 거래, 분양권/입주권 거래 등
제출 기한	계약 체결일로부터 30일 이내
제출 방법	방문, 인터넷, 공인중개사를 통한 제출 등
작성 방법	자기 자금(예금, 주식 매각 대금, 증여 등), 차입금 등으로 구분하여 상세히 기재
유의 사항	허위 작성 시 과태료 부과, 국세청 조사 대상, 증빙 서류 준비 필수
미제출 시	500만 원 이하 과태료 부과, 국세청 조사 가능성
기타	토지 매입 시 토지 이용 계획서 제출, 경매, 상속, 증여 등 예외 사항 존재

주택을 구입할 때, 그 과정은 단순히 매물을 고르고 계약서에 도장을 찍는 것 이상으로 복잡합니다. 특히, 최근 부동산 시장의 과열과 투기를 방지하고자 정부는 자금 조달 계획서 제출을 의무화했습니다. 이는 주택 구입 자금의 출처를 명확히 밝혀 투명한 부동산 거래를 확립하기 위한 장치입니다.

자금 조달 계획서는 주택 구입 자금을 어떻게 마련했는지 그 내용을 상세히 기록하는 서류입니다. 은행 예금, 주식 매각 대금, 증여, 상속 등 자금의 종류별 조달 방법과 금액을 명확하게 기재해야 합니다. 이는 단순히 계획을 밝히는 것을 넘어 실제 자금 흐름과 일치하는지 여부를 검증하는 중요한 자료로 활용됩니다.

또한 부동산 실거래가 신고 시 자금 조달 계획서를 함께 제출해야 합니다. 실거래가 신고는 계약 체결일로부터 30일 이내에 이루어져야 하므로, 자금 조달 계획서 역시 이 기간 내에 제출해야 합니다.

만약, 자금 조달 계획서를 제출하지 않거나 허위로 작성할 경우, 최대 500만 원의 과태료가 부과될 수 있으며, 국세청의 자금 출처 소명 요구 및 세무조사 대상이 될 수 있습니다.

따라서, 주택 구입 시 자금 조달 계획서 작성은 필수적인 과정이며, 전문가의 도움을 받아 정확하고 투명하게 작성하는 것이 중요합니다.

자금 조달 계획서 제출 대상

서울 및 수도권 주택 매수: 대부분 자금 조달 계획서 제출 대상
강남 3구, 용산구: 모든 주택 거래 대상
비규제 지역: 6억 원 초과 주택 거래 대상
법인: 모든 주택 거래 대상
분양권, 입주권: 거래 대상
오피스텔: 제외

자금 조달 계획서 제출은 특정 지역의 고가 주택 거래에만 해당된다고 생각하기 쉽지만, 실제로는 서울 및 수도권 지역의 주택 매수 상당 부분이 그 대상이 됩니다.

현재 투기 과열 지구 및 조정 대상 지역으로 지정된 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구의 모든 주택 거래 시에는 자금 조달 계획서를 제출해야 합니다. 이는 주택 가격과 관계없이 해당 지역의 부동산 시장 과열을 억제하고 투기 자본 유입을 차단하기 위한 조치입니다.

비규제 지역이라 하더라도 6억 원을 초과하는 주택을 매수할 경우에도 자금 조달 계획서 제출은 의무입니다. 서울 아파트 중위 가격이 6억 원을 훌쩍 넘는다는 점을 고려하면, 서울 지역 내 주택 거래의 상당 부분이 자금 조달 계획서 제출 대상에 포함된다고 볼 수 있습니다.

그리고 법인이 주택을 매수하는 경우, 규제 지역 여부나 주택 가격과 관계없이 모든 거래에서 자금 조달 계획서를 제출해야 합니다.

분양권이나 입주권을 공급받거나 전매하는 계약 또한 자금 조달 계획서 제출 대상에 포함됩니다. 즉, 분양권이나 입주권 취득을 통해 주택을 취득하는 경우에도 자금 출처를 명확히 밝혀야 합니다.

다만, 오피스텔의 경우에는 자금 조달 계획서 제출 의무가 없습니다.

자금 조달 계획서, 언제 어떻게 제출해야 할까?

주택 매매 계약을 체결한 후에는 30일 이내에 자금 조달 계획서를 제출해야 합니다. 이는 부동산 거래의 투명성을 확보하고 불법 자금 유입을 차단하기 위한 필수적인 절차입니다. 제출 기한을 넘길 경우, 최대 500만 원의 과태료가 부과될 수 있으며, 국세청의 소명 요청 및 세무 조사 대상이 될 가능성도 높아집니다.

자금 조달 계획서 제출 방법은 거래 형태에 따라 달라집니다. 개인 간 직거래의 경우, 매수인이 직접 계획서를 제출하거나, 매도인이 먼저 실거래 신고를 한 후 매수인이 별도로 제출할 수 있습니다. 제출 방식은 방문 또는 인터넷을 통해 가능합니다.

공인중개사를 통한 거래 시에는 매수인이 계약 체결일로부터 25일 이내에 공인중개사에게 자금 조달 계획서를 제공하면, 공인중개사가 실거래 신고와 함께 일괄 제출할 수 있습니다. 단, 매수인이 원하는 경우에는 공인중개사를 통하지 않고 직접 제출할 수도 있습니다.

제삼자를 통한 대리 제출은 반드시 방문 제출해야 하며, 위임장과 위임인의 신분증 사본, 그리고 대리인의 신분증을 함께 제출해야 합니다.

자금 조달 계획서 작성방법

1. 자금 마련 방식

강동구청

계획서에는 크게 '자기 자금'과 '차입금 등' 두 가지 항목으로 자금 조달 계획을 구분하여 기재합니다.

1) 자기 자금: 본인의 소득으로 마련한 자금을 의미하며, 세부 항목은 다음과 같습니다.

금융기관 예금액: 본인 명의의 예금, 적금 등을 기재하며, 소득 수준에 비해 과도한 금액은 의심을 살 수 있습니다.
주식·채권 매각대금: 잔금일까지 처분할 계획인 주식, 채권 등의 예상 매각 금액을 기재합니다. 이미 처분하여 통장에 있는 경우에는 '금융기관 예금액' 항목에 포함합니다.
증여·상속: 계약일 기준으로 이미 보유하고 있는 증여 또는 상속받은 금액은 물론, 잔금일까지 증여가 예정된 금액도 구분하여 기재해야 합니다. 증여세 납부 여부는 국세청에서 꼼꼼히 확인하는 부분이므로, 증여세 신고서와 납세증명서를 증빙 서류로 제출해야 합니다.
현금 등 기타 자금: 금융 상품 해지 자금, 타인에게 대여 후 회수한 자금 등을 기재합니다. 단, 과도한 현금 보유는 자금 출처 소명 과정에서 불리하게 작용할 수 있으므로, 소명 가능한 금액만 기재하는 것이 좋습니다.
부동산 처분 대금: 거주 중인 임대차 보증금이나 본인 소유 부동산을 처분하여 마련한 금액을 기재합니다. 이때, 양도소득세 등 세금을 제외한 실제 수령 금액을 기재해야 합니다.

2) 차입금 등: 주택 매수를 위해 빌린 자금을 의미하며, 아래 세부 항목으로 구분됩니다.

금융기관 대출액: 주택담보대출, 신용대출 등 금융기관에서 대출받을 금액을 기재합니다. 이때, LTV, DSR 등 대출 규제를 준수해야 하며, 금융기관 상담을 통해 대출 가능 금액을 확인 후 기재하는 것이 안전합니다.
임대 보증금: 갭투자 시, 임차인으로부터 받는 보증금을 의미하며, 기존 임차인의 보증금 승계 또는 신규 임대차 계약을 통한 보증금을 예상 금액과 함께 기재합니다.
회사 지원금·사채: 소속 회사에서 대여하는 주택 자금이나 등록된 대부업체에서 빌린 차입금을 기재합니다.
그 밖의 차입금: 가족, 친척 등으로부터 차용한 금액을 기재합니다. 차용증 작성, 이자 지급, 상환 계획 등은 필수이며, 증빙 서류로 제출해야 합니다. 특히, 차용을 가장한 편법 증여는 국세청의 집중 단속 대상이므로 주의해야 합니다.

2. 자금 지급 방식

자금 조달 계획서에는 실제 자금 지급 방식을 구체적으로 명시해야 합니다.

계좌 이체: 금융기관을 통해 이체 가능한 금액을 기재합니다.
보증금·대출금 승계: 매도인으로부터 승계받는 임차 보증금이나 대출금을 기재합니다.
현금 등 기타 지급: 계좌 이체나 승계 이외의 방식으로 지급하는 현금, 수표 등의 금액을 명시하고, 구체적인 지급 사유를 함께 기재해야 합니다.

3. 입주 대상

마지막으로 실제 입주 예정인 사람을 명확히 기재해야 합니다.

본인 입주: 매수인 본인이 주민등록상 가족과 함께 입주하는 경우입니다.
본인 외 가족 입주: 주민등록상 분리된 가족 구성원이 입주하는 경우로, 분가한 자녀 가족이나 매수인의 부모님만 입주하는 경우 등이 해당합니다.
임대(전·월세): 매수인이 아닌 제삼자에게 임대하는 경우입니다.
기타: 재건축·재개발 사업 추진을 위해 시행사 등이 주택을 매입하는 경우 등이 해당합니다.

부부 공동명의 작성 시 유의 사항

최근 부부 공동명의로 주택을 구매하는 경우가 많습니다. 하지만 자금 조달 계획서 작성 시, 부부 각각의 자금 출처를 명확히 증빙해야 한다는 사실을 간과해서는 안 됩니다. 세법상 공동명의는 자금 조달 과정에 대한 엄격한 검증을 요구하기 때문입니다.

예를 들어, 10억 원 상당의 주택을 5:5 지분으로 공동 매수하는 경우, 부부 각각 5억 원에 대한 자금 조달 계획서를 별도로 작성해야 합니다. 단순히 하나의 계획서에 전체 금액에 대한 계획만 작성하는 것은 불충분하며, 자칫 자금 출처에 대한 의심을 살 수 있습니다.

특히 계획서 내용과 실제 자금 흐름 간에 큰 차이가 없도록 현실적인 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

예를 들어, 과도한 대출이나 전세금 설정은 시세, LTV(주택담보대출비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등을 고려했을 때 이는 자금 조달 계획의 신뢰성을 떨어뜨려 국세청의 소명 요청, 심지어 세무조사로 이어질 수 있습니다.

또한, '현금 등 기타' 항목에 과도한 금액을 기재하는 것도 피해야 합니다. 이는 불법 자금 의심을 살 수 있으며, 자금 출처 소명 과정에서 어려움을 겪을 수 있습니다.

그리고 투기 과열 지구에서 9억 원을 초과하는 주택을 매수할 경우, 자금 조달 계획서와 함께 증빙 자료 제출은 필수입니다. 자기 자금의 경우 예금 잔액 증명서, 주식 거래 내역서, 증여·상속세 신고서 등을, 차입금의 경우 금융 거래 확인서, 부채 증명서, 차용증 등을 꼼꼼히 챙겨야 합니다.

자금 조달 계획서 미제출 시 500만 원 이하의 과태료가 부과될 뿐만 아니라, 국세청의 소명 요청 및 세무조사 가능성이 높아진다는 점을 명심해야 합니다.

다양한 취득 방법과 예외 사항

주택 취득 방법은 단순 매매뿐 아니라 다양하며, 각 상황에 따라 자금 조달 계획서 작성 의무 여부가 달라질 수 있습니다. 따라서 주택 취득을 계획하고 있다면, 자신의 상황에 맞는 정보를 미리 확인하는 것이 중요합니다.

먼저, 토지를 직접 매입하여 주택을 건축하는 경우, '토지 취득 자금 조달 및 토지 이용 계획서'를 제출해야 합니다. 이는 토지 매입 자금의 출처를 명확히 하고, 투기 목적의 토지 거래를 방지하기 위한 조치입니다.

하지만 모든 주택 취득 시 자금 조달 계획서를 제출해야 하는 것은 아닙니다. 경매를 통해 주택을 취득하는 경우, 일반적인 매매 거래와는 달리 법원의 경쟁 입찰 방식을 따르기 때문에 자금 조달 계획서 제출 의무가 없습니다.

또한, 오피스텔, 노인복지주택, 다중생활시설 등 '준주택'은 건축물대장 상 주택이 아닌 업무시설로 분류되므로, 자금 조달 계획서 제출 대상에서 제외됩니다. 마찬가지로 상가 또한 주택이 아니므로, 자금 조달 계획서를 제출할 필요가 없습니다.

상속이나 증여를 통해 주택을 취득하는 경우에도 자금 조달 계획서를 제출하지 않아도 됩니다. 상속 및 증여는 이미 국세청의 관리 대상이 되어 자금 출처가 명확히 드러나기 때문입니다.

자금 조달 계획서는 주택 구매 과정에서 매우 중요한 부분을 차지합니다. 계획서에 기재되는 자금 흐름은 실제 자금 흐름과 크게 다르지 않아야 합니다. 또한, 증빙 서류 제출이 요구되는 경우 꼼꼼하게 준비하여 불필요한 의심을 사지 않도록 주의해야 합니다.

자금 조달 계획서 작성은 전문가의 도움을 받는 것을 추천하지만, 본인이 직접 작성해야 하는 경우, 관련 법률 및 규정을 충분히 숙지하는 것이 중요합니다. 철저한 준비만이 성공적인 주택 구매를 위한 지름길입니다.